La comptabilisation des loyers dans une SCI

Pour établir la comptabilité de son entreprise, un gérant de SCI doit tenir compte de certains principes propres à l’activité de location. Le plan comptable doit être adapté à la gestion d’une SCI, qui a ses particularités. L’activité d’une SCI consiste à louer des biens immobiliers, y compris à des professionnels (commerces, entreprises de services, industries etc.). Les loyers versés par les locataires peuvent être décomposés en deux parties qui diffèrent dans leur traitement comptable.

On a d’une part le loyer au sens strict versé au titre de la location, qui fera l’objet d’une écriture au crédit du compte comptable 7061. D’autre part les locataires font une avance (ou provision) sur les charges locatives, qu’on retrouve dans les avances sur charges au crédit du compte 4191 et qui font l’objet d’une régularisation à la fin de l’année. C'est à ce moment qu'un décompte total de tous les règlements est fait, qui peut aboutir soit à la restitution d’un trop-versé, ou bien à l’établissement d’une facturation complémentaire.

Les deux montants (loyer et charges locatives) sont inscrits au débit du compte 411 Client. Précisons que les loyers sont des produits inscrits au compte de résultat de la SCI et ne font pas l’objet de régularisation. Les provisions de charges locatives apparaissent aussi au compte de résultat, mais sont régularisables comme on vient de le voir (l’éventuel trop-versé va dans les produits annexes). Lors de l’encaissement de la facture de location, le compte 411 Client est crédité de la somme encaissée, avec pour contrepartie le compte 512 Banque débité du même montant.

Suite à la régularisation des charges locatives en fin d’année, le compte 4191 sur lequel ont été enregistrés les acomptes de charges locatives devra être soldé. A ce moment les charges locatives sont saisies au crédit du compte 7062, les avances sur charges locatives sont saisies au débit du compte 4191, et le solde de ces deux montant est enregistré au débit du compte 411 Client. Lors de l'encaissement, le compte 411 Client est alors crédité du montant du règlement, et le compte 512 Banque est débité.

Il est courant de se demander si l’activité de location d’une SCI relève du civil ou du commercial. Il est facile de répondre à cette question : les locations vides relèvent du Code civil, sans possibilité de réaliser des amortissements, et dont la comptabilité est relativement simple. Les locations meublées relèvent du commercial avec possibilité d’amortissement des meubles mis à disposition des locataires, avec en contrepartie une comptabilité plus complexe.

Le traitement comptable de la caution demandée aux locataires à l’entrée dans les murs de la location relève du compte 165 Dépôts et cautionnements reçus, crédité lors du versement à l'état des lieux et débité lors du remboursement en fin de location. Tout comme les loyers et les provisions sur charges, c’est un compte comptable à part qui est utilisé. Le changement d’exercice comptable a un impact sur l’enregistrement des loyers reçus.

Supposons une clôture d’exercice le 31 décembre, avec le loyer de décembre dû depuis l’émission de la facture généralement le 20 novembre. Si le loyer de décembre (exigible depuis le 20 novembre) n’entre sur le compte bancaire que début janvier, il faudra enregistrer une facture client à établir (FAE) pour que ce loyer soit bien intégré dans le mois de décembre de l’exercice qui vient de se clôturer.

Tenir la comptabilité d’une SCI n’est pas chose facile pour les professionnels de la gestion immobilière qui n’ont pas de formation comptable. D’où l’intérêt d’avoir recours à un expert-comptable, même pour une SCI imposé à l’IR dont la gestion est sensée être plus facile.

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Aix en Provence, le 14 juin 2021

Michel Campillo
Consultant chef de projet IT
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